Prodej domu: co je třeba vědět a kterým chybám se vyvarovat. Co nedělat, když musíte prodat nemovitost. Hlavní chyby bránící prodeji domu a rady pro začínající prodejce nemovitostí.
Zjištění, že musíte dům najednou prodat, může být děsivé: skutečnost, že můžete změnit svůj domov, hledat jiný v jiném městě z pracovních důvodů nebo zděděnou nemovitost, která nikdy nebude použita, jsou klasické situace, ve kterých můžete narazit v životě.
Jak prodat dům bez chyb
Prodej domu lze definovat jako umění, kterému se musíte naučit, podle několika základních tipů . Podívejme se proč, abychom nečinili pokání, jakmile bude listina podepsána.
Prodej domu: příliš vysoká prodejní cena a čekací doby
Set Cena za hodnoty nemovitosti je pravděpodobně klíčovým bodem operace: s hospodářskou krizí a potíží bank v poskytování hypoték , ale je kupující, který se pohybuje konečnou cenou dolů, s připojeným vyčerpávajících jednání s cílem chytit nemovitost, ušetřit co nejvíce a podat prodejní cenu.
Pokud nemáte žádné prodejní potřeby, můžete se zaměřit na stanovení vyšší ceny a posílení konkrétních silných stránek, které mohou přilákat zákazníky, kteří si tyto výhody váží, a jsou proto ochotni jim zaplatit více.
Jedná se o výjimky, na které je třeba zapomenout, když je čas důležitým faktorem .
Samozřejmě, když jste vlastníkem, myslíte si, že vaše nemovitost je nejlepší svého druhu a přidáte emocionální hodnotu, která je s námi striktně spojena, také o několik tisíc eur více je výhodných pro každého, ale pokud začnete špatnou nohou Pokud nastavíte přemrštěnou cenu a nebudete v souladu s trhem, riskujete okamžité zadržení mnoha potenciálních kupců.
Realitní kancelář stanoví příliš vysokou cenu
Pokud se spoléháte na realitního agenta , bude schopen na základě svých zkušeností, znalostí trhu a oblasti, ve které se dům nachází, udělat hrubý odhad toho, co dům stojí .
I když zůstáváme svobodní tvrdohlavo žádat o částku, o které si myslíme, že je mnohem vyšší než indikace agentury, musíme být ochotni čelit dlouhým prodejům , s nebezpečím, že se trh nemovitostí zhroutí a vy vám zůstane hrstka much v ruce.
Pak by se mohlo stát, že při střídání několika agentur se nakonec obrátíte na toho, kdo je ochoten nemovitost prodat za vaši cenu, což se ukáže jako přehnané.
Tímto způsobem neuděláte nic jiného než to, že se dáte do rukou někoho, kdo se pokusí dům prodat, bez přílišného nadšení, protože si je vědom ceny mimo trh, ale má zájem přidat do katalogu další seznam a poté vás v budoucnu požádat o snížení vaší. žádá, nebo se příliš nezaváže, protože dobře ví, že se pokusí udělat něco, kde provizi těžko získá.
Jak vypočítat správnou cenu nemovitosti k prodeji domu sami
Pokud jste velmi zruční v jednání a rádi řešíte složité situace, můžete se vždy pokusit dát svou nemovitost do prodeje sami, zejména pokud pro vás čas není problém.
Pokud jste tedy ochotni studovat a analyzovat trh s nemovitostmi ve vaší oblasti a jste ochotni investovat čas do prodeje domu , výchozím bodem pro stanovení správné ceny nemovitosti je:
- vezměte hodnotu na metr čtvereční domů v oblasti podobné vaší,
- vynásobte metry čtvereční vašeho domu průměrnou cenou za metr čtvereční, kterou jste vypočítali,
- přidat nápravná opatření založená na stavu opotřebení ve srovnání s cenou podobných domů,
- přidat opravy pro přítomnost plusů, jako jsou výtahy, terasy, přítomnost kondominiových parkovišť, ošetřovatelů, systémů.
Aritmetické operace bude určovat druh konečné ceně, pak podmínky v domě bude zásadní. Znalost trhu a jeho trendů je velmi důležitá, ne-li rozhodující pro stanovení nejlepší ceny, ale především dobu, ve které chcete prodat.
- Pokud očekáváte nárůst cihel a nepotřebujete urgentní prodej, můžete se zaměřit na rozumnou cenu.
- Pokud očekáváte pokles cen nemovitostí v této oblasti a existuje naléhavá potřeba prodeje, můžete se zaměřit na diskontní cenu ve srovnání s tržní hodnotou.
Prodej domu: chyba v předání klíče kupujícímu před listinou
Zdá se to triviální rada, ale ten, kdo by mohl být možnou budoucností, majiteli, dokud se oficiální listina notářské listiny nemůže domáhat jakýchkoli práv k nemovitosti.
Je jisté, že mezi kompromisem a okamžikem činu bude možná chtít ověřit do hloubky a několikrát podmínky domu, provést měření prostor a podmínek systému.
Když však obdrží sadu klíčů z vašich rukou, může se cítit oprávněn zahájit další kontroly bez vašeho souhlasu a bez vašeho vědomí.
Pokud jste však kvůli zvláštním podmínkám, jako je bydlení daleko od bytu na prodej nebo dlouhodobé bydlení mimo město kvůli práci, ochotni klíče předat , protože se bojíte ztráty smlouvy, je vhodné nejprve vypracovat soukromá dohoda obsahující základní body dohody, například:
- odpovědnost za jakoukoli škodu nese ten, kdo má klíče v držení,
- zákaz nebo souhlas používat hlavní systémy, například elektřinu, plyn, vodu,
- zákaz provádět jakékoli práce uvnitř bytu,
- možnost účtování podílu nákladů na kondominium.
Prodej domu: nevyhlašujte, že byl obdržen jako dar
Pokud je nemovitost, kterou vlastníte, výsledkem daru, může být pro kupujícího zoufalý závazek získat hypotéku na koupi domu.
Tyto banky ve skutečnosti příliš často poskytovat půjčky ve prospěch prodeje mají za cíl domovech dříve výsledek daru .
Toto chování je motivováno skutečností, že darováním mohlo být porušeno právo jiného oprávněného dědice, který může ve lhůtě 20 let od darovací listiny zahájit žalobu na snížení částky požadující vrácení majetku.
V okamžiku, kdy kupující před listinou zjistí konkrétní situaci, mohl podniknout kroky proti prodávajícímu s platným důvodem pro ukončení předběžné smlouvy.
Je proto lepší být upřímný a přesný a prohlásit povahu držení dotyčného majetku.
Zdi zdvižená nebo zbořená předchozím majitelem, sklep vyznačený na katastrální mapě odlišný od použité mapy nebo jiné problémy nesouvislosti mezi mapou a skutečným domem , mohou vést k nepříjemným překvapením, když jste opravdu připraveni provést 'listina.
Prodej domu bez kontroly v katastru nemovitostí
U velmi starých domů, jako jsou budovy z počátku dvacátého století, nebo dokonce u velmi velkých bytů, se při registraci v katastru nemovitostí mohou vyskytnout určité chyby.
Prodej domu se provádí od ruky dokonalé korespondence mezi katastrem nemovitostí a skutečným plánem domu .
Prodej domu s nevyhovujícími systémy
Legislativa týkající se elektrických, topných a vodních systémů je podle italských zákonů velmi omezující. Velmi staré domy, které byly ponechány zanedbané, však možná nikdy nebyly renovovány, protože byly roky neobydlené nebo byly postaveny roky, kdy předpisy nevyžadovaly určité požadavky.
Pokus o prodej bytu v dnešní době s elektrickým systémem bez minimálních bezpečnostních pravidel by mohl být velmi obtížný.
Kupující by byl v pozici, kdy by to musel udělat znovu, se zjevnými dopady na odhadovanou cenu za život v novém domově ...
Je proto lepší mít odborného inspektora, geodeta , architekta nebo specializovaného technika kvalifikovaného v oboru, který vám poradí, jak zajistit, aby byl dům na úrovni.
Prodej domu: špatná reklama a marketing
V minulosti prodej domu spočíval v umístění jednoduchého nápisu před nemovitostmi, na obvodové zdi nebo na bráně, se základními údaji o metráži, počtu pokojů, přítomnosti boxů, sklepů a podkroví a telefonním čísle kontaktovat pro informace a schůzky.
Dnes to už není tak banální: případní kupci to zjistí na webových stránkách realitních kanceláří nebo na konkrétních portálech s tématem domů, zadají údaje pro vyhledávání, které nejlépe splňují jejich očekávání, a provedou virtuální prohlídku domů pohledem na obrázky různých místností. Kupující často ví víc než prodejce, plně využívá výhod moderních technologických zdrojů, prochází desítkami příležitostí, rozebírá podle velikosti, počtu místností, možností i ceny, a tak je schopen sebrat a dokumentovat sám sebe: koupi domu se vyvarujte chyb.
Pokud se spoléháte na realitního agenta, váš dům se téměř jistě objeví na konkrétním webu agentury s fotografiemi a příslušnými informacemi, bude dobře viditelný, a proto s větší pravděpodobností najde kupce.
Pokud to ale chcete udělat sami , psaní online reklamy na portálech věnovaných prodeji nemovitostí by operace prodeje nemohlo nijak komplikovat a určitě prodloužit.
Prodej domu se spoléhá na více realitních kanceláří
I když podle italského práva není zakázáno, s výjimkou závazných exkluzivních smluv, svěřit prodej nemovitosti několika realitním agenturám bude velmi povrchním pokusem a výrazně zpomalí prodej.
Dat úkol prodat nemovitost více agenturám znamená podepsat nevýhradní prodejní mandát , takže samotné realitní kanceláře budou vědět, že jste se spoléhali na více profesionálů, kteří se pokusí dům rychle prodat.
Proto bude závazek agentů při práci na prodeji jistě nižší kvůli další možnosti pracovat, vidět prodej a proto se provize vymkne z rukou.
Prodej domu rychlou volbou realitní kanceláře
Ve velkém městě, jako je například Milán, Řím nebo Neapol, se výhody a nevýhody umístění nemovitosti úplně změní, jakmile změníte sousedství. Realitní agent, který zná každý aspekt této oblasti, a je schopen tlačit na silné stránky a napravit nedostatky, mohou prodávat snadněji.
To je důvod, proč agent, který tuto oblast dobře zná, může vylepšit :
- jeho umístění v sousedství,
- bezpečnost oblasti,
- blízkost veřejné dopravy, supermarketů a obchodů,
- snadné parkování.
Radou není vybrat si první agenturu, která přijme mandát a cenu , ale prověřit agentury a položit jim otázky týkající se znalostí oblasti a prodejních metod, které vyhodnotí tu nejvhodnější.
Prodej domu bez uvedení do provozu kvůli prohlídkám
Zkuste se vžít do kůže cizího člověka, který se na dům přijde podívat, protože si ho chce koupit a ve srovnání s fotografiemi prohlíženými v reklamě se ocitne ve špinavém, špinavém a jiném domě .
Zvláště pokud v tom domě nebýváte, nezapomeňte si domluvit schůzku s potenciálními kupci, když jste si jisti, že je vše v pořádku a čisté a dbejte na to, aby se změnil vzduch, možná parfémujte místnosti a vložte rostliny a květiny.
Zvažte možnost vybělení stěn: jednoduchý obraz dokáže obnovit a zkrášlit dům.
Ujistěte se, že všechny žárovky fungují, a zvažte jejich výměnu za nové LED žárovky, které mají čistší světlo, a proto vytvářejí dobré osvětlení. Toto jsou malá opatření, která zlepšují prostředí.
Prodej domu bez prokázání silných stránek
Každý dům má své výhody , které jsou důvody, proč jste si jej vybrali v minulosti a které nyní mohou být užitečné pro budoucí majitele.
Přítomnost zelené plochy v kondominiu nebo v jeho blízkosti s dětským hřištěm jistě ocení rodina s dětmi v závěsu.
U škol všech typů a úrovní, od mateřských až po základní a střední školy, v blízkosti bytu se ukáže jako silná stránka, na kterou se zaměřit.
Balkon s výhledem na moře nebo hory pohledu nebo konkrétní panorama nejsou špatné vizitky pro podkroví nebo horní podlaží bytu.
Parkování auta může být problém, zejména večer ve velkých městech. Pokud dům nemá garáž nebo parkovací místo, vědomí toho, že máte právo parkovat ve zvláštních oblastech, vám umožní nemít problém s tím, kde každý den zaparkovat, což je velký bod ve prospěch domu.
Prodej domu: jak se chovat při návštěvách
Pokud jste se při prodeji neobsazeného bytu spoléhali na realitní kancelář , je velmi pravděpodobné, že vás agent sám požádá, abyste mu sadu klíčů nechali bez větších problémů.
Je to ideální řešení, ale pokud se bojíte, že by hosté mohli ve vaší nepřítomnosti něco rozbít nebo poškodit , odneste si předměty, které považujete za nejdražší .
Pokud je dům na prodej naopak vaším současným bydlištěm , budou návštěvy prováděny po dohodě s agenturou a klientem, a proto si je můžete naplánovat v době, kdy jste doma.
Nejvhodnější rada je chovat milý a ochotný hostitelé, je nechat domovní prohlídku v klidné způsobem, takže návštěvníci mohou porozumět rozložení pokojů, na náměstí záběry a dalších prvků, které jsou pro ně důležité.
Zneškodňovat je informacemi není správný krok : oni sami se budou chtít zeptat a dozvědět se více o historii a zvláštnostech domu a bezpochyby vám nabídnou všechny jejich otázky a zmatky.
A očekávejte slevu! I malý je vždy vítán a může pozitivně vyřešit jednání.