Nájemné se splacením: definice typu smlouvy o koupi domu bez hypotéky. Platná legislativa, její fungování, různé možné formy smluv. Daňový režim, výhody a nevýhody operace.
L ' rent to own , rent to buy in English, it is a manieraper home purchase by Payment at the začátek operace a částka nejvyšší a potom nastavit konečné vykoupení tím, že zaplatí zbývající částku.
Jde o metodu, která nájemci umožňuje pořídit nemovitost, aniž by se musel uchýlit k hypotéčnímu vzorci , čímž se osvobodí od omezení a problémů spojených s žádostí o půjčku bance, které nemusí být ani poskytnuty.
Nájemné s odkupem: právní předpisy
Jak již bylo zmíněno v anglickém výrazu rent to buy , rent with redemption je smluvní vzorec pocházející z Velké Británie, kde se již několik desetiletí úspěšně používá.
Nájemné s odkupem je smlouva, která určuje možnost nájemce stát se vlastníkem nemovitosti , movité nebo nemovitosti, po době nájmu stanovené v době sjednání.
V Itálii byla tato smlouva zavedena vyhláškou Sblocca Italia ze dne 12. září 2021 s cílem regulovat ji a vyjasnit její účinnost a dopady na italský realitní trh.
Nájemné s uplatněním: jak to funguje
Smluvní vzorec stanoví, že nájemní smlouvy předchází kupní smlouvy . Tímto způsobem je prodej na majetku se koná v průběhu času .
Prodejce vybírá částku, nájemné, vyšší než tradiční leasing, a zůstává vlastníkem nemovitosti, dokud nebude vyplacen konečný zůstatek.
Tímto způsobem je pro nájemce při vyšší splátce placené jako nájemné jistota, že po skončení smlouvy se stane vlastníkem po zaplacení konečné maxiraty.
Konečná cena je již uveden na smlouvě v době uzavření smlouvy a nemůže být změněn.
Nájemné se splacením: způsob výpočtu splátky
Pro lepší pochopení finančního rozsahu tohoto inovativního vzorce je nutné objasnit, jak se obecně vypočítává výše poplatku .
Jelikož se jedná o metodu, která nájemci umožňuje dohodnout se na koupi nemovitosti v určitou dobu, je sazba nájemného stanovena přibližně o 50% více než při běžném pronájmu.
Nájemné s uplatněním: možné vzorce
Existuje několik možných forem nájemného s odkupem. Podívejme se, co jsou zač a jak se vyvíjejí.
Nájemné s odkupem s možností budoucího nákupu
Tento typ umožňuje nájemci platit nájemné, přičemž na konci smlouvy mu zbývá možnost pokračovat v nákupu nebo ne.
Výše nájemného je o něco vyšší než u tradičního nájmu, je považována za určitý druh zálohy na konečnou cenu, která je uvedena při podpisu smlouvy a nelze ji změnit.
Nájemné s odkupem s předběžným prodejem
Tento vzorec je nejpoužívanější. Strany podepisují dvě smlouvy : nájemní smlouvu a předběžnou prodejní smlouvu, která je již zapsána v rejstřících nemovitostí. Přepis má maximální platnost 10 let .
Oba smluvní partneři se mohou svobodně rozhodnout, zda předběžná povinnost zavazuje k prodeji nebo zda nájemce rozhodne o koupi či nikoli.
Pronajmout s automatickým uplatněním
Jedná se o nejjednodušší vzorec : strany se dohodly, že budou platit splátky nájemného po určitý počet let. Po vypršení platnosti vzniká povinnost vykoupit s následným převodem vlastnictví nemovitosti po zaplacení poslední splátky.
Nájemné s odkupem a výhradou vlastnictví
Tuto metodu používají vlastníci nemovitosti, kteří chtějí mít záruky, pokud je tenant ve výchozím nastavení.
Vlastnictví je převedeno až po úplném zaplacení prodejní ceny.
Pokud se nájemce prokáže, že je v prodlení , může prodejce požádat o ukončení smlouvy a vrátit se k dostupnosti nemovitosti.
Majitel je povinen vrátit část obdržených částek ; částka je stanovena dohodou stran nebo o ní rozhodne soudce.
Nájemné s odkupem: daňový režim
Daňový režim tohoto konkrétního typu smlouvy je stejná jako u běžného o nájemní smlouvy . Proto platí běžné zdanění platné pro pronájem nemovitostí.
Režim DPH
V případě transakce mezi dvěma soukromými osobami je poplatek osvobozen od DPH jako u běžných leasingů.
Pokud je na druhé straně pronajímatel stavební nebo restaurátorská společnost , je třeba vzít v úvahu sazby v závislosti na typu dodavatele. Stejné uvažování existuje i v případě, že je vlastnost určena pro instrumentální použití, lze ji tedy shrnout takto:
- 4% DPH, pokud nájemce prohlásí, že má nárok na požadavky na první dům; dále nesmí být nemovitost zařazena do katastrálních kategorií A / 1, A / 8 a A / 9
- 10% DPH za nemovitosti se stejným zařazením do katastru nemovitostí, jako jsou ty, které mohou využít výhody první dotace na bydlení
- DPH 22% v případě nemovitostí spadajících do katastrálních kategorií A / 1, A / 8 a A / 9 a u instrumentálních nemovitostí
Registrační daň
Registrační daň z nájemní smlouvy je určena podle systému DPH , který je aplikován , který zní:
- Zálohy na ceny podléhají DPH 200 EUR
- Zálohy na ceny za 2% DPH bez rezidenčních nemovitostí
- Zálohy na DPH podléhající DPH výslovnou volbou prodávajícího pevně stanovenou měrou 67 EUR v případě smlouvy uzavřené se soukromou dohodou, 200 EUR, pokud je smlouva sjednána s ověřenou soukromou dohodou nebo ve veřejné formě.
U instrumentálních vlastností se registrační daň vždy rovná 1%.
Celková částka zaplacená
Je třeba objasnit, že u částek vyplacených jako zůstatek prodejní a nákupní transakce je základ daně, na který se má daň uplatnit, určen podle typu prodejce.
Pokud podniká v obchodním režimu, je základ daně, na který se má daň uplatnit, určen rozdílem mezi:
- cena nemovitosti stanovená při podpisu smlouvy
- součet cenových záloh zaplacených do tohoto okamžiku.
Nájemné vybrané do té doby proto není bráno v úvahu.
Nákupní a prodejní transakce, které probíhají mimo režim DPH , u prvních domů nebo jiných typů nemovitostí, vyžadují, aby byla daň stanovena na:
- pevná registrační daň ve výši 200 EUR
- daň z hypotéky 1%
- katastrální daň 3%
Pokud je na druhé straně budovy je instrumentální typu :
- registrační daň je 2% (první dům) nebo 9% (jiný typ nemovitosti)
- daň z hypotéky 50 EUR na jakýkoli typ nemovitosti
- katastrální daň 50 € za jakýkoli druh nemovitosti
Nájemné se splacením: stojí to za to?
Aby bylo možné posoudit, zda se investice může ukázat jako výhodná, nebo z dlouhodobého hlediska špatná finanční volba, je nutné vzít na vědomí výhody a nevýhody operace.
Výhody pronájmu se splacením
- nájemce je schopen koupit nemovitost, aniž by se musel uchýlit ke klasickému vzoru bankovní půjčky;
- nájemce neplatí IMU ani jiné daně, které jsou uvaleny na vlastníky nemovitostí, dokud nedojde ke splacení;
- cena zůstává pevná po celou dobu trvání transakce;
- nájemce je chráněn před jakýmkoli zvýšením cen na trhu nemovitostí;
- pro pronajímatele záruka, že neutrpí účinek kolapsu cen na trhu s nemovitostmi;
- pronajímatel má po celou dobu trvání smlouvy garantovaný vyšší příjem než běžné nájemné;
- pronajímatel má velmi silné záruky ohledně prodeje, protože nájemce, pokud by neuplatnil odkup, přijde o zaplacené částky.
Nevýhody pronájmu se splacením
- v případě nákupu přímo od stavební firmy, pokud by selhala, byly by zaplacené částky ztraceny (za tímto účelem je lepší chránit se zárukou);
- nižší ochrana v případě úpadku stavební společnosti ve srovnání s věřiteli;
- zvýšení hodnoty domu si nemůže prodávající nemovitosti užít;
- snížení hodnoty domu nevede k nižšímu nájemnému pro nájemce.