Koupě domu od soukromé osoby: co je třeba vědět, jaká rizika vám hrozí, výhody a nevýhody, jak postupovat správným způsobem. Dokumenty, které je třeba si vyžádat, a kdy a proč zvolit radu odborníků v této oblasti.
Při hledání domu ke koupi se můžete spolehnout na realitní kancelář nebo si to udělat sami , číst reklamy na internetových portálech, v inzertních časopisech nebo se spoustou trpělivosti bloudit po ulicích nebo sousedních čtvrtích a hledat značky označující byt k prodeji.
Tímto způsobem můžete zjistit, že musíte jednat s prodejcem, který to raději udělal sám, aniž byste se obrátili na agentury nebo zprostředkovatele.
Takže tady se ocitáme v jednání s nemovitostí bez zprostředkovatelů.
Koupě domu od soukromé osoby: výhody a rizika
Ochota koupit dům přímo od soukromé osoby může mít své výhody i rizika .
Možnost ukládání sumu peněz, které by za normálních okolností jít na agenturu nebo prostředníka, obvykle pohybuje mezi 2% a 5% z prodejní ceny nemovitosti.
Již tento pro může být více než dostatečným důvodem k prosazení tímto směrem.
Je však třeba mít na paměti, že některé důležité kontroly budete muset provést sami, abyste předešli nepříjemným překvapením. Nesprávné posouzení by mohlo skrýt následné náklady, pokud jde o čas a povolení, a také podvody nebo problémy, jako je nákup nemovitosti vyplývající z darování.
Koupě domu od soukromé osoby: rozdíl od realitní kanceláře
Nejprve se pokusme pochopit, jak se liší dva způsoby nákupu nemovitosti, a to nákup od soukromé osoby nebo kontaktování realitní kanceláře .
Pokud se rozhodnete tradičnějším způsobem, spoléhat se na to, že realitní kancelář bude hledat nemovitost, která je pro vás to pravé, bude na realitních agentech, aby provedli všechny nezbytné kontroly dokumentace týkající se domu.
Proto zajistí, aby:
- v katastru nemovitostí existuje shoda s katastrem nebo korespondence mezi nemovitostí a mapou, která je užitečná pro zjištění, zda byly zaregistrovány nějaké změny a zaplaceny související daně;
- přítomnost hypoték nebo pozemkových práv ;
- historie majetku , nebo pokud pochází z prodeje, darování, dědictví;
- osvědčení o životaschopnosti a vybavení ;
Uvedené operace budou prováděny realitní kanceláří, protože jsou součástí povinností profesionálního a seriózního realitního agenta.
Než vstoupíte do agentury a budete hovořit s jedním z jejích manažerů nebo zaměstnanců, bude mít již k dispozici všechny informace o nemovitostech, které má na starosti, a neváhejte se zeptat na objasnění pochybností.
Kromě toho vás po předchozí domluvě bude doprovázet k návštěvě nemovitosti a nechá vás procházet po domě v naprostém klidu, abyste si mohli sami prohlédnout pokoje a jejich podmínky a pochopit, zda požadavky splňují vaše očekávání.
Pokud vás při příležitosti návštěvy doprovodí odborník, zeměměřič nebo architekt podle vašeho výběru , můžete mít okamžitě jasné představy o tom, co je třeba udělat pro modernizaci a zpříjemnění bytu.
Koupě domu od soukromé osoby: dokumenty, o které je třeba požádat
Pokud jste se na druhou stranu rozhodli udělat vše sami, poté, co jste viděli oznámení o prodeji domu a myslíte si, že by vás mohl zajímat, stačí si nejprve domluvit schůzku s prodejcem.
Během hovoru se kromě několika prvních otázek, které jsou pro vás užitečné, jako je přesná adresa domu, ujistěte, že jste ho požádali, aby si při návštěvě vzal s sebou následující dokumenty, které budete následně konzultovat:
- půdorys a katastrální mapa nemovitosti;
- listina o původu nemovitosti;
- listina o životaschopnosti nebo obyvatelnosti domu;
- energetická certifikace.
Půdorys a katastrální mapa nemovitosti
Katastrální mapy vám umožní znát korespondence mezi majetku a to, co je zapsáno v katastru nemovitostí.
Tento dokument uvádí identifikační údaje, list, parcelu a podřízeného, které se vám budou hodit, když budete chtít provést katastrální průzkum .
Prostřednictvím katastrálního průzkumu , který můžete pohodlně provést z domova pomocí příslušných online průzkumových služeb nebo osobním procházením na přepážce katastru, si můžete být jisti, zda je mapa aktualizována o případné změny vnitřních prostor, a tak znát historii nemovitosti a všechny změny provedené v průběhu času.
Kromě toho budou změny vlastnictví , ke kterým došlo v průběhu času, az jakého důvodu budou jasné , ať už jde o prodej, dědictví nebo darování.
Listina o původu nemovitosti
Listina původu je dokument, který potvrzuje vlastnictví majetku, ať již plně nebo s omezením. Může být reprezentován jedním z následujících tří dokumentů
- notářský zápis , pokud je nemovitost v prodeji prodávajícího;
- soudní nález, pokud pochází ze soudní dražby, požadující kopii od soudního kancléře;
- dědická listina nebo darovací listina , jejíž žádost musí být podána příslušnému finančnímu úřadu.
Přestože se v každém případě jedná o dokumenty, které musí mít prodejce v držení a které pak bude muset za notářskou listinu přinést notáři, v případě, že jednání o prodeji a koupi proběhne úspěšně, je vždy lepší konzultovat dokumentaci předem. profesionálové, kterým důvěřujete.
Doklad o životaschopnosti domu
Doklad životaschopnosti je certifikát, který prohlašuje, že dům je použitelný a obyvatelný . V tomto případě, pokud se jedná o obydlenou nemovitost, nebude se majitel bát vám ji ukázat.
V případě, že bude nemovitost po několik let neobydlená, bude možné dokument zobrazit, čímž o něm odstraníte veškeré pochybnosti.
Energetická certifikace
Certifikát energetické náročnosti (APE) je dokument, který určuje roční spotřeba energie budovy .
Každá vlastnost je identifikována energetickou třídou budovy, vyjádřenou písmeny v rozmezí od G (nejméně efektivní) do A4 (nejúčinnější).
Když si budete moci certifikát prohlédnout, pochopíte, zda byt již nabízí vynikající výkon z hlediska energie, tedy s úsporami na účtu.
Nebo pokud musíte zasáhnout adaptačními pracemi, které mohou být také velmi drahé.
Koupě domu od soukromé osoby: jak se vyhnout rizikům
Jakmile pochopíme, jaká mohou být rizika nákupu domu od soukromé osoby bez jakéhokoli zprostředkování, podívejme se, kteří jsou profesionálové, s nimiž je třeba je porovnávat a žádat o radu, abychom později neměli nepříjemná překvapení.
Expert na nákup kutilských nemovitostí
Hodnocení domu bez ohledu na cenu znamená znát stav hlavních systémů domu , ať už nových nebo zastaralých, pokud jsou na úrovni.
Pochopte také, zda je dům vystaven vysoké vlhkosti a infiltraci vody , což způsobuje plísně a horší poškození, například odlupování stěn a poškození podlahy.
Vyhodnoťte kvalitu svítidel , která je nezbytná v zimních měsících, protože izolují místnosti od chladu a umožňují vám udržovat dům v teple, což šetří spotřebu energie, ale pokud bude vyměněno, bude to mít silný dopad na náklady.
Ujistěte se, že je elektrický systém na standardu a certifikován : pokud je zastaralý a bez zařízení na záchranu života, měl by být z důvodu vaší bezpečnosti vyměněn, ale s nezanedbatelnými náklady, které nesete.
Kromě toho vám může odborník pomoci zkontrolovat obecné podmínky domu : stará sanitární keramika, opotřebované podlahy a opravit, kromě malování, které je tradiční operací prováděnou při vstupu do nového domu, užitečné nejen pro výběr vhodné barvy, ale také k obnově a osvěžení areálu.
Podle našeho názoru je postava znalce zásadní, i když kupujete nemovitost kutilství, protože je schopen zkontrolovat dokumentaci, vypracovat odhad základních prací, které je třeba provést, aby byl byt obývatelný, souhlasit, na základě vašeho rozpočtu , časová osa pro implementaci.
Finanční poradce
Koupě domu se v drtivé většině času rovná zahájení hypotéky . Když půjdete do důvěryhodné banky a budete mluvit s hypotečním a úvěrovým poradcem, můžete získat všechna vysvětlení
- velikost hypotéky nebo úvěru je třeba požádat ;
- výběr mezi pevnou, variabilní a smíšenou sazbou ;
- jakékoli alternativní hypotéky, například zelené hypotéky.
- daňové úlevy pro první a druhý domov;
- doba trvání půjčky .
Výběr nejvhodnější hypotéky pro vaše finanční zdroje bude rozhodující pro šťastné pokračování vaší existence: nesprávné vysvětlení situace konzultantovi vás může vést k výběru hypotéky, která bude po mnoho let ovlivňovat váš životní styl.
Navíc konzultace s vaší bankou před podpisem smlouvy , která stanoví výplatu zálohy , vám zabrání zaplatit velkou částku peněz, která by pak byla ztracena, pokud vám banka úvěr neposkytne.
Další informace o tomto tématu naleznete v článku První půjčka na bydlení 2021: ústupky, požadavky, žádost.
Notář
Číslo notáře , povinné pro kompromis, listinu a registraci smlouvy, si vybírá kupující , tedy sami.
Také na notáře můžete pověřit ověřováním listin o vlastnictví prodávajícího ověřením nepřítomnosti překážek, podvodů nebo skrytých problémů.
Znalost historie nemovitosti , ať už jde o hypotéku, užívací právo nebo jiná omezení, je postup, který vám umožňuje držet se stranou od domovů, které mohou představovat důležité právní nebo daňové problémy.
Pokud navíc dům na prodej pochází přímo z daru od prodávajícího, může být téměř nemožné otevřít hypotéku ve vaší bance, protože úvěrové instituce se velmi zdráhají poskytnout půjčku na nákup darovacích nemovitostí. .
Obchodní konzultant
Koupě nemovitosti určuje platbu daní a cel. Radu účetním bude si vědom toho, pokud máte nárok na první domácí výhodu spočívající v zaplacení 2% sazbou z hodnoty nemovitosti pro registraci skutku, ve srovnání s 9% v případě druhého nebo třetího domova.
Můžete také požádat o odhad dalších daní souvisejících s domovem, jako jsou IMU, TARI a TASI, pokud existují.
Správce budovy
Když budete mluvit se správcem kondominia, budete vědět, zda je prodejce nemovitosti aktuální s platbou nákladů na kondominium.
V případě, že chcete v nákupu pokračovat, nezapomeňte požádat správce bytu o dokument potvrzující zaplacení všech poplatků za byt , abyste jej nemuseli později zajišťovat, protože veškeré nevyřízené náklady na renovaci bytu, práce a instalace mohou být velmi důležité a mohou ovlivnit rozpočet a pohodlí nákupu.
Rozhovor se správcem je navíc užitečné předem vědět, zda jsou plánovány údržbářské práce , jako je výměna nebo instalace výtahu, renovace vnější fasády, výměna kotle za ústřední topení a všechny tyto práce na uvedení rostlin na standardní úroveň, dosud neprovedené.
Máte-li představu o nákladech na práce, které mají být provedeny, přidáte do svého odhadu pouze další nákladovou položku.
Koupě domu od soukromé osoby: důležitost návštěvy domu
Ať už se chcete spolehnout na agenturu nebo hledat dům k prodeji soukromou osobou, návštěvou domu soukromé osoby se můžete ujistit o některých hlavních aspektech, které vám mohou bránit v nákupu nebo vyřešit některé důležité pochybnosti:
- porozumět životu čtvrti, kde se dům nachází : zkontrolujte, zda je snadné zaparkovat auto, zda jsou poblíž supermarkety, obchody a kanceláře, školy, pokud máte studentské děti, ai když je oblast bezpečná;
- poznat budovu : hluční sousedé, špinavé a neudržované společné prostory, přítomnost nebo nepřítomnost recepční a úklidové služby;
- vědět, zda je byt obydlený, neobydlený nebo pronajatý třetím stranám : pokud je dům obýván současnými prodejci, systémy s největší pravděpodobností budou na standardní úrovni a s pravidelným provozem, zatímco dům, který byl roky opuštěn, by se mohl ukázat jako zastaralý a související náklady do rozpočtu na renovaci. A konečně, pokud je v současné době dům pronajat třetím osobám na základě řádné smlouvy, budete si muset počkat na obvyklou lhůtu, než budete moci majetek převzít , pokud se ani nemusíte uchýlit k soudci, aby provedl vystěhování, což může vyžadovat operaci let
Koupě domu od soukromé osoby: výhody
Koupě domu od soukromé osoby má důležitou výhodu , pokud jste schopni vyjednávat a mít intuici a znalosti trhu s nemovitostmi. Bez zprostředkování realitním agentem ušetříte výplatu provize , která se pohybuje mezi 2% / 5% v závislosti na agentuře, městě a veškerých nákladech vynaložených na některé praktiky.
Pamatujme, že existuje jak provize pro kupujícího, tak pro prodávajícího, a proto existuje prostor pro jednání o nákupu „udělej si sám“.
Možnost jednat přímo s prodejcem vám také umožňuje vést jednání osobně, přičemž můžete poukázat na platební metody, které vedou prodejce ke slevě z ceny.
Přítomnost zprostředkovatele, jehož úkolem je prodej uskutečnit a který vydělává na částce prodeje, by mohla omezit vaše požadavky týkající se výrazného snížení ceny.
Koupě domu od soukromé osoby: průvodci a rady
Viděli jsme, že koupě domu od soukromé osoby je možná a může být zisková, ale operace vyžaduje velkou pozornost, aby nedošlo k nepříjemným překvapením, jakmile bude podepsána listina a zaplacena dohodnutá částka.
Další informace, které vám pomohou vymanit se při koupi domu, získáte v následujících průvodcích:
- Nákup domu s hypotékou
- První domácí nákup: jaké kroky je třeba podniknout
- Druhý nákup domů
- Koupě domu: chyby, kterým je třeba se vyhnout
- Nákup domu v aukci